Danish series

[DK] Den passive ejendomsinvestor – sådan gør du

16 min read

Hej med jer!

Efter mere end 2 år med udelukkende engelske blog artikler, føles det lidt mærkeligt, nu at kaste sig ud i et på Dansk 🙂

Men eftersom mere end 40% af trafikken på denne blog kommer fra Danmark, så synes jeg alligevel, at jeg ville give det et forsøg! Så må det briste eller bære – vi får se 😉

Som hyppige læsere uden tvivl er klar over, så har jeg en kæmpe forkærlighed for (passiv) ejendomsinvestering.

Jeg kan godt lide det stabile og forudsigelige element. Da jeg samtidig indimellem måske kan være en smule “trigger-happy” (jeg får mange gode idéer på en dag!), så er den langsigtede og illikvide natur i ejendomsinvestering en god måde for mig, at “slå koldt vand i blodet”. Når først pengene er smidt ind i et projekt, så er der som sådan ikke mere at gøre – udover at vente tålmodigt på udbytterne/afkastet (det kan dog være svært, til tider! 😛 ).

Jeg købte mit første “projekt” i 2019 (kaldet Property #1), og går nu og venter på at det helt rigtige #2 projekt skal dukke op. Mit første projekt kostede 510.000kr for 10% af ejendommen, og denne ene investering udgør på nuværende tidspunkt omkring 68% af min samlede investerings-portefølje (det jeg kalder min Total Balance).

Det forekommer mig, at der dukker flere og flere udbydere af projekter op, som alle har hver deres forskellige karakteristika. Fælles for dem alle er dog, at man for det meste skal kunne investere minimum 750.000kr af gangen. Derfor har denne form for investering historisk set været forbeholdt “de professionelle investorer”. Grænsen på de 750.000kr er (lidt arbitrær) bestemt af Finanstilsynet (på baggrund af et EU direktiv). Den kunne i princippet lige så godt have været 500.000kr eller 1.000.000kr. – Men €100.000 er åbenbart en eller anden form for europæisk standard for, hvornår man kan betragtes som værende “professionel investor”.

Undtagelsen for reglen

Men vent! Sagde du ikke lige, at du betalte 510.000kr for 10% andele i et projekt?! Hvordan lader det sig så gøre?!

Ah, yeees. Der er (åbenbart) undtagelser! Jeg er ikke 100% bekendt med ordlyden af finanstilsynets retningslinjer på dette punkt, men som jeg har forstået det så er de netop det; RETNINGSLINJER. Nu arbejder jeg jo selv i (finans)sektoren, så jeg er udmærket bekendt med tilsynets metoder.

Anton Ego AKA Hr. Over-kommandant-tilsyns-inspektør Hvis du forelægger dokumentation for tilsynet og herefter stiller dem spørgsmålet: “Er dette fyldestgørende, Hr. Over-kommandant-tilsyns-inspektør?” vil han svare: “…måske” og trække på skuldrene…(Hvis du nu sidder og forestiller dig, at Hr. Over-kommandant-tilsyns-inspektør minder lidt om Anton Ego fra Disney/Pixar filmen Ratatouille, så er du ikke helt ved siden af! 😛 )

Kort fortalt, så skete der en “stramning” af disse retningslinjer omkring årsskiftet 2018-2019. Dette var bl.a. årsag til, at Brickshare (nu The Many) måtte udskyde et par af deres projekter i foråret 2019, fordi de lå i “clinch” med tilsynet (siger rygterne i hvert fald – den slags skilter man åbenbart ikke med…). – Og her er så eksemplet på en virksomhed, for hvem det åbenbart er lykkedes at “få lov” til at udbyde projekter med indskud (langt) under den magiske grænse på 750.000kr (man får aldrig direkte LOV til noget af tilsynet, ref. ovenstående korrespondance med Hr. Over-kommandant-tilsyns-inspektør), så de må have nogle overordentlig dygtige (og dyre) advokater og compliance-folk ansat 😉

FAIF/AIF/AIFM licensen (kært barn har mange navne)

FAIF = Forvalter af Alternative Investerings Fonde

AIF = Alternativ Investerings Fond

AIFM = Alternative Investment Fund Managers (dette er det samme som FAIF – det er blot den internationale betegnelse 😉 )

Som udbyder af projekter henvendt til semi-professionelle investorer, er det en forudsætning, at du er “registreret” hos Finanstilsynet. Der findes forskellige grader af forpligtelser som udbyder, afhængigt af hvilken kategori du er i. – Og ifølge denne artikel fra ejendomswatch er det åbenbart også ret svært for udbyderne selv, at navigere rundt i.

Meget kort så er en AIF det selskab som indeholder aktiverne (heri hvor investorerne har sine penge investeret), og et FAIF er det selskab der administrerer AIF’erne.

Jeg har bemærket, at nogle udbydere (FAIF’er) skilter højt og flot med deres medlemsskab af “FAIF-klubben”, og andre gør meget lidt ud af (eller slet ingenting) at fortælle om medlemskabet.

Det er til investorernes gavn og sikkerhed, at udbyderen tager FAIF-medlemskabet alvorligt, så jeg vil på det kraftigste anbefale, at man checker op på udbyderen, inden man vælger at investere i en af deres AIF’er.

Du kan finde information om FAIF-status for de forskellige udbydere via dette link hos Finanstilsynets.

Når det så er sagt, så er der flere af de store (kendte) udbydere, som faktisk opererer uden FAIF licens. Hvordan det lader sig gøre er mig lidt en gåde, men ifølge dem selv er det ikke påkrævet når og hvis man udelukkende handler med “semi-professionelle” investorer. Det tror jeg igen er et fortolknings spørgsmål, så jeg har henvendt mig til at par af dem, og spurgt hvordan finanstilsynet forholder sig til dem og deres projekter. I’ll keep you posted! 😉

Udbyder listen

Følgende er et udvalg af de udbydere af projekter, som jeg er bekendt med (lad mig endelig vide, hvis i er bekendt med andre – så tilføjer jeg dem gerne til listen!):

Navn URL FAIF Antal projekter Projekt typer Investeringsform
BlueCapital https://bluecapital.dk/ Nej 68 Detail K/S
Brickshare/The Many https://the-many.com Ja 7 Blandet A/S, Fonde
Crescendo https://crescendo.dk/ Nej 50 Bolig A/S, K/S (tidligere)
(Crowdton by Koncenton) https://www.crowdton.com/ Nej ? Bolig/Sol ?
Difko https://www.difko.dk/ Ja 10+ Bolig A/S, I/S (tidligere)
Imbro https://www.imbro.dk/ Ja 22 Blandet A/S, K/S (tidligere)
Kartago Capital https://kartago.dk/ Nej 1 Detail A/S
Koncenton https://koncenton.com Ja 45 Bolig Fonde, A/S, P/S (tidligere)
Protica Invest https://proticagroup.com/ Ja 4 Bolig A/S
Gefion Invest/ROOF Invest https://www.roofmanagement.dk/ Ja 6 Bolig A/S
Schou & Partners https://schoupartners.dk/ Ja 2 Bolig A/S
Share Invest https://www.shareinvest.dk/ Nej 2 Bolig A/S
SØM Ejendomme https://www.soemejendomme.dk/ Ja 3 Bolig A/S
SPI Ejendomme https://spi.dk/ Ja 5 Bolig A/S
Investering & Studiebolig https://investeringogstudiebolig.dk/ Nej 4+ Studieboliger A/S
OAK A/S https://oak.as Ja 1 stor fond Bolig Fonde, A/S
Investia Group http://www.investia.dk/ Nej 10 Blandet A/S, K/S (tidligere)
Ejendomsselskabet Reditus https://reditus.dk/ Nej 1 stor fond Bolig Fonde, A/S

Kun ganske få af ovenstående tilbyder fortsat projekter, hvor du kan købe andele for < 750.000kr.

Det er faktisk kun BlueCapital og The Many der pt. tilbyder dette. Imbro gjorde også tidligere, men som jeg forstod det droppede de det efter den seneste skærpelse af retningslinjerne fra Finanstilsynet.

I og med at det ligesom er forretnings konceptet i The Many, så må jo de jo have “musklerne” til at løfte “bevisbyrden” overfor Finanstilsynet. Det kunne være rigtig interessant, at få en udtalelse fra The Many angående netop dette emne, så det vil jeg forsøge at jagte. I’ll keep you posted 😉

Hvad er det man køber?

Det du reelt køber, når du køber andele i et projekt fra en af ovenstående udbydere, er unoterede aktier.

Udbyderens ansvar er at præsentere projektet (via et prospekt), og ofte vil de også påtage sig ansvaret, for efterfølgende at administrere det selskab, som ejer ejendommen (altså AIF’en). Dette tager de sig naturligvis godt betalt for – både i form af det såkaldte udbyderhonorar, og efterfølgende et selskabs administrations honorar (forvalter honorar). Udbyderhonorar varierer typisk et sted imellem 3-6% (af købesummen) og det efterfølgende forvaltnings honorar varierer fra 0,5-1,5%.

Fælles for dem alle er jo så, at der altid er 1 der er 100% sikker på, at tjene penge på projektet, og det er udbyderen (og antageligt også sælgeren/udvikleren af ejendommen)…

Dette skal man naturligvis gøre sig klart, inden man vælger at investere på denne måde. Det er dig som investor, der tager alt risikoen. I enkelte tilfælde kan udbyderen også være medejer af AIF’en (altså have andele som investor), og dette kan naturligvis have både fordele og ulemper. Dette er f.eks. tilfældet hos Kartago.

For de fleste projekters vedkommende, skal man påregne en tidshorisont på minimum 5-10 år. De fleste udbydere tilbyder (imod betaling, naturligvis), at hjælpe dig med at videresælge dine andele, såfremt du skulle ønske at komme ud af projektet før tid. Dette honorar kan variere fra et sted imellem 2-5% (hvad jeg typisk har hørt). Du kan naturligvis også være heldig, at du selv er i stand til at finde en, som vil overtage dine andele. Det vil være nærliggende, altid at spørge de andre i investor-kredsen, før man går ud på det åbne marked.

The Many har en indbygget exit-mulighed på platformen, hvor du kan sælge dine andele tilbage til dem, og have dine penge tilbage indenfor 1 måned. Dette kan de naturligvis kun tilbyde, så længe de har en modpart at sælge andelene til (som allerede er på platformen). Der er derfor også ventelister til tidligere udbudte ejendomme, som du kan skrive dig op til. Det er ganske smart.

Man kan forestille sig, at de har en mindre kontant-reserve, for altid at kunne købe en vis andele tilbage, men det vides ikke med sikkerhed. De har bl.a. fået en påtale fra Finanstilsynet, omkring netop dette forhold, idet at de naturligvis ikke vil kunne love ALTID at købe andele retur, i tilfælde af at ALLE ønsker sig ud af en ejendom på samme tid…Så denne sikkerhed er kun noget værd, så længe at der er forventede aftagere af andelene. I tilfælde af et større ejendomskrak (som i 2008->), kan man ikke forvente at kunne sælge sine andele (i hvert fald ikke til en fair pris). Det er derfor ikke (endnu) et egentlig sekundært marked (som man kender fra nogle af de udenlandske crowdlending platforme), hvor man kan sætte sine andele “til salg”, og selv sætte prisen (+/-). Man kan dog forestille sig, at dette vil blive en mulighed i fremtiden.

Her har The Many altså en fordel, i forhold til de andre mere klassiske udbydere. The Many er bygget i den digitale era (“proptech”), og hele deres forretningsmodel er derfor baseret på en ekstrem høj grad af digitale processer og automatisering.

Skal man derfor “prøve” denne form for investering, førend man springer på en af de store 750.000kr+ projekter, så er The Many en rigtig god mulighed.

Hvordan er processen?

Du tænker nu, at det der med 100% PASSIV ejendomsinvestering, det er LIGE DIG, og du er samtidig faldet over et interessant projekt fra en udbyder, og vil gerne smide nogle af dine hårdt tjente penge i det pågælgende projekt.

Hvad gør jeg så?!

Først og fremmest, skal du sørge for at læse udbudsmaterialet GRUNDIGT igennem, så du forstår 100%, hvad det er du køber. Med materialet vil der følge en tegningsblanket. Denne skal udfyldes, underskrives og sendes retur til udbyderen (I The Many’s tilfælde sker dette digitalt med NemID). BlueCapital og Imbro er f.eks. rimelig dygtige, til at “hype” deres projekter, ud fra den klassiske markedsføringsstrategi, med at insinuere “shortage” – KUN 2 andele tilbage! SKYND DIG, før der er udsolgt! 😉

Du skal aldrig lade dig “presse” ind i en investering af denne kaliber, men jeg kan konstatere, at de mest attraktive projekter KAN være solgt, allerede inden de bliver “udbudt” på det åbne marked. Det var f.eks. mere eller mindre tilfældet, med det projekt jeg har købt mig ind i.

Går du derfor med tanker om, at investere med en bestemt udbyder, vil jeg derfor anbefale, at man tager kontakt til dem, og fortæller dem hvad man har at købe for, og hvad man leder efter, og lader DEM kontakte dig, når de har noget der er relevant for dig.

Når projektet er fuldtegnet, skal man typisk ligge et depositum i omegnen af 20% af andelenes pris, umiddelbart efter projektet er fuldtegnet. Herefter falder resten af betalingen, når det nystiftede selskab (AIF’en) overtager ejendommen. Det kan være alt fra 1-12 måneder, afhængigt af projektet.

Det er lidt nervepirrende, at sende 500.000kr afsted mod en fremmed konto, det skal jeg være den første til at indrømme.

Herefter kan der typisk være en stiftende generalforsamling, men det kan variere fra projekt til projekt.

Herfra overgår projektet til “daglig drift”, og hvis alt går vel hører du ikke mere fra projektet, førend det er tid til den årlige ordinære generalforsamling. Her gennemgår man årets drift, og godkender regnskaberne, som er udarbejdet af en uafhængig revisor.

Er man lidt heldig, er det første års drift gået lidt bedre end budgetteret, fordi de fleste udbydere er konservative i deres budgetter (de fleste, ikke alle!). Her skal du være lidt opmærksom på, om prospektet er udarbejdet på baggrund af en forventet værdistigning på ejendommen. Dette var normen for nogle år siden, men lader til efterhånden at være “gået af mode”. 1-2% i forventet årlig værdigstigning på en ejendom har dog været normalt, og måske fair, men at regne med 0% er det mest rigtige, i forhold til at synliggøre hvor godt ejendommen kan løbe rundt i sig selv.

Hvad skal man være ekstra opmærksom på?

Du skal først og fremmest være opmærksom på, om ejendommen er indkøbt til den rigtige pris. Det er jo udbyderens opgave, at sørge for dette, og det kan være rigtig svært for menig mand at afgøre, hvad der er den rigtige pris.

Rådfør dig evt. med en uafhængig mægler og/eller revisor, som kan kigge tallene igennem, og påpege hvis der er noget der stikker ud.

Så skal du også være opmærksom på, hvad du hæfter for. Som udgangspunkt skal du aldrig lade dig hæfte for mere end dit eget indskud, men i mange tilfælde kan det være nødvendigt, også at hæfte for en andel af et evt. banklån i ejendommen (dette er f.eks. tilfældet for alle BlueCapitals projekter). Sørg for, at du forstår evt. konsekvenser, hvis denne ejendom IKKE performer som forventet – f.eks. hvis den har højere tomgang end forventet.

Et prospekt bør altid indeholde en såkaldt følsomhedsanalyse, som skal give et indblik i, hvad der sker med dit afkast hvis renten ændrer sig markant, og ligeledes for tomgang i ejendommen.

Er det f.eks. en erhvervsejendom med kun 1 lejer, ja så kan du jo selv regne ud, hvem der hænger på regningen, hvis lejeren af den ene eller den anden årsag skulle forsvinde (evt. pga. konkurs).

For erhvervsejendomme, er der dog typisk langvarige bindende lejekontrakter (10-15 år), så sørg for at du som minimum har dit indskud retur, inden bindingsperioden er udløbet.

Du skal også være ekstra opmærksom på, hvordan finansieringen i projektet er skruet sammen. Det er vidt forskelligt fra udbyder til udbyder (og projekt til projekt), hvordan finansieringen bliver skruet sammen. Nogen foretrækker lave indskud og høj gæld, andre det modsatte. Nogle foretrækker aktiv gældspleje (oplåning løbende) og deraf ekstraordinære udbytter. Andre foretrækker minimale udbytter og lav gældsætning (dvs. fokus på afvikling af gæld). Jeg foretrækker personligt en vis form for løbende udbytte.

Fælles for bolig- og erhvervsejendomme er naturligvis, at de 3 vigtigste ting er:

  1. Beliggenhed
  2. Beliggenhed
  3. Beliggenhed

😉 Men det vidste du jo godt allerede i forvejen!

At være passiv ejendomsinvestor

Der findes mange måder at være ejendomsinvestor på, og jeg er personligt ret afklaret med, at den passive tilværelse passer mig godt (big surprise!).

Når du går ind i et projekt sammen med andre, skal du være afklaret med, at du KAN blive overtrumfet af de andre i ejerkredsen. Derfor er min egen strategi også udelukkende, at investere i projekter, hvor jeg har samme ejerandel som resten af ejerkredsen (Ups, der var så lige en der fik lov til at købe 20% i Property #1 – det skal blive spændende, om det giver anledning til problemer – jeg tror det dog ikke 🙂 ).

Den store fordel (som privat investor) ved de her K/S 10% ejendoms-andele investeringer er, at udbytterne fra selskabet er skattefri (udbytterne – IKKE overskuddet!). I modsætning til, når du køber andele via The Many. Her bliver udbytter og evt avance ved salg beskattet som almindelig aktieindkomst. Desværre er der ikke mange tilbage, som tilbyder projekter i K/S regi længere…

Selvom du er passiv investor, kan du godt være “aktiv” i form af deltagelse i bestyrelsen for AIF’en, eller du kan tage forbi og give bygningen et klap indimellem 😛 (if that floats your boat).

Mere om Ejendomsinvestering

Jeg er på det seneste blevet fanget af Podcasten Ejendomsinvestoren hvor Lars Horsbøl interviewer alle mulige forskellige ejendomsinvestorer. Den kan varmt anbefales, hvis man er nysgerrig på området.

Jeg er dog lidt fortørnet over, at der endnu ikke har været en episode om de “Passive ejendomsinvesteringer” af den art som jeg omtaler her, så hermed en opfordring til Lars, om at lave en episode om dette 😉
Jeg kender rigtig mange investorer, som er med i 5-10 projekter af den type som ovenstående udbydere sælger. Jeg er derfor blot selv en lille fisk i dette hav. Det vidner dog om, at der er folk der tror rigtig meget på denne investeringsmodel, så jeg mener derfor at den er kommet for at blive.

TL;DR

Sorry, den blev lidt lang! 😛

Hvis du er scrollet herned i forventningen om, at du på 3 linjer kan få essensen af ovenstående rant, så er her alt du skal vide:

  1. Rådfør dig med eksperter inden du investerer
  2. Læs og forstå udbudsmaterialet, finansieringen og din hæftelse i projektet
  3. Beliggenhed, Beliggenhed, Beliggenhed

Adios!

Som altid er kommentarer velkomne! 🙂

 

2 thoughts on “[DK] Den passive ejendomsinvestor – sådan gør du

  1. Nooo, jeg er allerede nødt til at bruge de fleste af mine dage på at bruge Google Translate, nu skal jeg bruge det til en af ​​mine foretrukne bloggere!

    Google translate does work pretty well though – I guess you should just write in the language which ranks you more highly in Google’s algorithm.

    1. Haha! Thanks, don’t worry it’ll still be 90% English 😉
      It was very strange writing in danish. I talked to Tony about doing posts in non-English, in regards to SEO. I’m still in doubt whether it’s a good idea. Do you know how to check it?

      I wrote this one in danish because it was a very specific subject really only relevant to Danes (or people living in DK I guess).

Leave a Reply

%d bloggers like this: