Flere af mine læsere har skrevet til mig og spurgt, hvad jeg synes om The-Many’s nyeste projekt, De 4 Byer. (Og mange tak for det! – Bliv endelig ved med det 😛 )

Jeg tænkte derfor, at jeg lige så godt kunne dele mit svar her med jer alle 🙂

Så, here goes:

Hvad er det?

Hvis du lige nu sidder og tænker “hvem fanden er The-Many”, så er det måske fordi de engang hed “Brickshare”, men re-brandede sig, da de (åbenbart) har ambitioner om, at udbyde andet end ejendomme (bricks). I guess it makes sense 😉

Mere præcist har de givet udtryk for, at de også vil udbyde energi-projekter (som Vind- og sol-energi). Personligt synes jeg, at det kunne være rigtig spændende at se fra deres side – men der er pt. rift om den slags projekter (endnu mere, end ejendommene!), så det er ikke lykkedes dem endnu, at lancere andet end ejendomsprojekter på deres platform.

Konceptet hos The-Many er forholdsvis enkelt; De finder en passende ejendom, laver et prospekt og forsøger at finde investorer via platformen, og derved rejse nok kapital til at købe ejendommen (det er fejlet i flere tilfælde, fordi projekterne var for store – eller måske bare for dårlige?). Man kan investere helt ned til 100kr i de enkelte projekter på platformen, og altså derigennem få et lille ejerskab af en ejendom, og derved modtage løbende afkast på sin investering – via ejendommens drift(overskud).

For nyligt er The-Many blevet opkøbt af Selected Group, og det synes jeg bestemt giver nogle spændende perspektiver (for begge selskaber).

Hvad er De 4 byer?

Det første projekt på The-Many platformen, som bliver lanceret efter Selected Group er trådt ind i ejerkredsen hedder “De 4 byer”, og det er tydeligt at dette projekt er et Selected Group projekt, og ikke et The-Many projekt. Det ses bl.a. af dets størrelse og at det er Selected Groups Chief Investment Officer (CIO), David Karsbøl der står for at præsentere det.

Som navnet antyder, har vi her at gøre med en portefølje af række- og dobbelthuse fordelt i 4 forskellige jyske byer i nærheden af Horsens:

Som noget nyt er The-Many begyndt at præsentere afkast i IRR (Internal Rate of Return), hvad jeg synes er super godt, da det efterhånden lader til at være “industri-standarden”, og dette gør det langt nemmere at sammenligne projekter på tværs.

Desværre går The-Many med dette nye projekt lidt væk fra den model, som ellers har gjort det super interessant for “små-sparere” at være med i deres projekter, idet at dette projekt er en såkaldt “lukket fond” som ikke indeholder nogle “early exit” option. Dvs. at du risikerer at binde din investering i op til 10 år. Det er ærgeligt, og jeg tror at de alene på denne baggrund vil få svært ved, at tiltrække rigtig mange “The-Many” investorer, simpelthen fordi “early exit” muligheden er virkelig rar at have (lur mig dog, om ikke der findes en måde at komme ud af investeringen – imod betaling, naturligvis…).

Er De 4 byer noget for mig?

Da projektet dukkede op i min indbakke, kastede jeg kort et blik på materialet (som jeg i øvrigt synes er lidt begrænset, taget i betragting af, at det er en portefølje til små 100mio) og konstaterede forholdvis hurtigt, at det ikke var noget for mig.

Der er naturligvis god ræson i, at have en spredt portefølje af boliger, men da jeg ikke rigtig har noget forhold til de pågældende byer, kan jeg ikke rigtigt vurdere, om det er boliger som jeg selv kunne forestille mig at bo i. Tilmed tiltaler byggestilen mig heller ikke voldsomt meget, og rækkehuse siger mig egentlig heller ikke rigtig noget (jeg er mere til etageejendomme). Der er ganske enkelt for mange (potentielle) udgifter forbundet med vedligeholdsen af så bred en portefølje, fordelt over så stort et areal.

Forestil jer en etageejendom med 54 lejemål i. Hvad vil det f.eks. koste, at skifte tag på sådan en ejendom? Lad os bare sige 2 mio (det er HØJT sat). Hvor meget vil det tilsvarende koste, at skifte tag på 54 række/dobbelt-huset? Mon det kan gøres for 100.000kr pr. bolig (næppe)? Altså 5.4 mio – næsten 3 gange så meget. Dette er blot et eksempel på, hvordan jeg tænker, når jeg skal sammenligne etage-ejendomme med dobbelt/række-huse. Det har altid været sådan, at det er billigere at bygge OP end det er at bygge UD – derfor foretrækker jeg etage-ejendomme frem for 1-etages huse (der er bedre forhold imellem bygge-pris og husleje). Hvis fonden samtidigt står for, at vedligeholde “fællesarealer” og lignende, ja så er de mange kvm kun en belastning på budgettet, i forhold til en sammenlignelig etageejendom.

Bag facaden

Af ren nysgerrighed besluttede jeg mig alligevel for, at grave lidt mere i materialet, primært for at underbygge min første indskydelse.

Når man sammenligner “prospektet” med de prospekter som f.eks. Koncenton, Crescendo, Imbro og BlueCapital laver, så synes jeg det lader en del tilbage at ønske. F.eks. glimrer fraværdet af noget så enkelt (og påkrævet, skulle jeg mene), som et budget for ejendommene. Man sku mene, at Selected Group må ligge ind med det, da de har ejet porteføljen i over 1 år (de har i øvrigt købt den af Crescendo – men det vender vi lige tilbage til 😉 ).

Så de eneste tal vi har at forholde os til, er dem vi bliver præsenteret for på forsiden:

De første røde lamper for mig, begynder at blinke da jeg ser, at investeringshorisonten er 10 år, og projektet jo så (sjovt nok) er finansieret med 10 års afdragsfrihed.

Men Nick, har du ikke selv lige advokeret for, at når man komme under 60% belåning og betaler 0,xx% i rente, at så skal man ikke afdrage mere på sit lån?!

Joh, det har jeg vist nok – men en IRR der er udregnet på baggrund af et afdragsfrit lån er jo ikke retvisende for den reelle drift i sådan en ejendom. Hvad sker der om 10 år, hvor ejendommene er faldet i pris (måske), renten er steget til 5% og afdragsfriheden udløber?

Ja, det ANER vi ikke, for de har ikke givet os NOGEN form for tal, som vi kunne studere nærmere!? De fortæller os ikke engang, om lånet er fastforrentet?! (Jeg antager, at det er et flekslån – men jeg kan tage fejl).

Den må i sgu længere ud på landet med den der, The-Many (no pun intended 😛 )

Nå, men udover det, så var jeg jo tilpas nysgerrig for at vide, hvor/hvordan The-Many/Selected Group var kommet i besiddelse af sådan en portefølje, så jeg besøgte lige den gode Lars Horsbøls (ham fra ejendomsinvestoren.dk) resights.dk, hvor jeg via Selected Group kunne finde frem til deres ejerskab af “A/S Bolig Firebyer” (som den pt. hedder), som tidligere har været ejet af Crescendo (it’s all in there!), og som Selected Group har erhvervet i starten af 2021 til den nette sum af 91.500.000kr.

ReSights er et fantastisk værktøj! (not a sponsor – yet 😉 ), der – i modsætning til The-Many(!) – giver dig alle de (fede) tal på en ejendom, som du har brug for – bl.a. også regnskaber…

Yikes – der bliver da hevet nogle penge ud af foretagendet 😉 Og porteføljens værdi bliver lige opskrevet med 6.000.000kr fra 2020 til 2021 (efter Selected Group overtager den). Så de NUVÆRENDE investorer i Selected Group har gjort en fin handel…De “kommende” investorer via The-Many platformen…(?) Ja, det kan vi jo kun gisne om – for vi får jo ingen tal som vi kan læne os op af?!

Helt generelt synes jeg, at det er en lidt ærgelig tendens det her med ejendomsprojekter som bliver solgt som en 10-årig investering. Ligesom med aktier, så synes jeg at man skal tage udgangspunkt i, at eje den “for evigt”. Hvis den giver overskud fra dag-1 (og ikke er baseret på afdragsfrihed og opbelåning samt “kunstig” opskrivning af ejendomsværdien), så er det en god investering. Og hvis det er en god investering, hvorfor så sælge den efter 10 år? CASH IS KING, BABY!

Man kan jo så spørge sig selv her, hvorfor har Crescendos investorer valgt, at afhænde denne portefølje (lige netop nu)? Det har de nok, fordi de er blevet solgt den samme idé, som The-Many/Selected Group nu sælger videre. Men på et tidspunkt, så rissikerer DU at sidde med aben (og alt det dyre vedligehold, som de forrige ejere bare har skubbet foran sig, til den næste idiot) fordi værdien er blevet så opskruet (og gælden ligeså – fordi man låner jo selvfølgelig op undervejs, for at udbetale ekstraordinært udbytte til investorerne).

Derfor synes jeg ikke, at De 4 byer er noget for mig. – Men er den noget for dig? (skriv endelig en kommentar, hvis du er af en anden mening – jeg vil rigtig gerne læse jeres kommentarer omkring dette projekt 🙂 ).